Cuánto tiempo cuesta construir un chalet
El reloj que encontramos al entrar en nuestra oficina fue concebido para ilustrar de una forma muy gráfica, rápida e intuitiva, el conjunto de agentes y procesos que cronológicamente intervienen en la construcción de una vivienda.
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Cuánto tiempo cuesta construir un chalet
El reloj va corriendo, cuanto más tiempo tardes en empezar, más tarde tendrás tu hogar.
El tiempo y las fases para construir un chalet
A continuación vamos a enumerar todas las fases y elementos que intervienen en el proceso de construcción que dará como resultado un hogar a medida para ti.
Promotor
Todo empieza con un promotor. El promotor es el que promueve, el que impulsa el desarrollo o la realización de una vivienda. Independientemente, puedes tener ya un solar o decidir hacer una inversión en la compra de uno.
Un Autopromotor es aquel que promueve su propia casa. No lo hace para edificarla, venderla y obtener un beneficio, por tanto tiene ciertas ventajas fiscales.
El promotor es el que se hace cargo de todos los costes del proceso constructivo. Y no son pocos, más bien son muchos.
De las primeras decisiones como promotor que tienes que tomar son: dónde quieres vivir y quién quieres que te proyecte tu casa. No es fácil.
Un buen solar y un buen equipo humano son las claves del éxito.
El equipo son dos, el promotor y el arquitecto. Por lo que te casas con tu arquitecto, sí, sí como suena.
Solar
El solar es el terreno que es apto para edificar.
Existen a grandes rasgos tres clasificaciones urbanísticas para el suelo:
- Rústico
- Urbanizable
- Urbano.
En el rústico se puede construir bajo unas determinadas circunstancias que marca la Ley de Suelo No Urbanizable.
El urbanizable hay que transformarlo para hacerlo urbano.
El urbano, dentro de este encontramos suelo destinado a uso residencial público, industrial, dotacional, zonas verdes, etc.
Cuidado, no todos los suelos son solar. No todos son aptos para el uso residencial privado.
Queda establecido en los desarrollos de los diversos instrumentos urbanísticos de cada municipio, los solares en los cuales podremos edificar una vivienda, por eso es importantísimo antes de comprar asegurarse de la calificación del suelo en cuestión.
Se resuelve con la petición al ayuntamiento de la cédula urbanística sobre ese solar, o con una consulta privada a tu arquitecto, que averiguará el planeamiento vigente para el solar en cuestión.
Arquitecto
Persona legalmente autorizada para ejercer la arquitectura. ¿Cómo se obtiene esa autorización? Mediante la colegiación en los diferentes Colegios de Arquitectos de cada comunidad autónoma. Normalmente un arquitecto está adscrito a un Colegio Autonómico, y pide habilitación en el resto del territorio nacional para poder ejercer.
Es indiscutiblemente la decisión más difícil e importante que toma un promotor a la hora de construir su vivienda. Porque normalmente no se conocen y es un acto de fe.
Es la mano derecha del promotor en el proceso de construcción de una vivienda. Es el que vela por sus intereses, tanto a la hora de realizar el proyecto como del proceso constructivo. Es el Director de Obra. Es la máxima autoridad en la obra.
Presupuesto
El promotor acude al arquitecto normalmente con un presupuesto determinado de antemano, con una estimación, con una capacidad de pago.
Tener este paso muy claro es fundamental para llevar a buen término todo el proceso sin preocupaciones, discusiones, imprevistos, etc.
Sin perder de vista ese presupuesto inicial, se debe de hacer el proyecto.
En el proceso de elaborar y cerrar el proyecto, habrá partidas donde podremos ahorrar costes, habrá otras que tenemos que optimizar, para que cuesten lo estrictamente necesario y habrá otras en la que por voluntad preferiremos destinar un poco más.
Hacerse una casa a medida, no perdamos de vista que, aparte de cubrir estrictamente una necesidad, es un lujo, un capricho, que sólo unos pocos afortunados lo pueden hacer y probablemente sólo una vez en la vida.
Proyecto
El proyecto es encargado al arquitecto, en base a un presupuesto estimado y sobre un solar, propiedad del promotor.
Es decir, antes de empezar a hacer el proyecto, hay que tener definido cuál es el presupuesto y el solar.
Parece obvio pero de todo nos hemos encontrado en la trayectoria profesional.
Proyectos y, dicho sea de paso, precios, hay de todo tipo. Hay quien hace lo ordinario y quien hace lo extraordinario. Un buen proyecto debe definir cada detalle, cada rincón de la casa, dejemos la improvisación para el jazz.
¿Cuántas veces te va a permitir un arquitecto que modifiques su plano magistral? La respuesta es fácil, las que haga falta. Hasta lograr el 100% de convencimiento de que esa es la casa que quieres. Eso sí, una vez cerrado, cualquier cambio es contraproducente. Retrasos, sobrecostes, problemas, etc.
Técnicos
El arquitecto, para poder realizar el proyecto con la mayor coherencia, se apoya fundamental y mínimamente en otros técnicos o documentos técnicos como son:
- El ingeniero topógrafo. Es el que proporciona una representación gráfica exacta de la geometría del solar. Tendremos entonces los desniveles, la ubicación de la red de alcantarillado…
- El estudio geotécnico: es un documento técnico complejo, normalmente firmado por un geólogo y un ingeniero civil. Nos da las características físicas y químicas del suelo mediante el análisis de los ensayos de campo realizados sobre el solar en cuestión y mediante el análisis en laboratorio de las muestras tomadas. No, no nos vale el del vecino.
- Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación. Son los que controlan el discurrir de la obra, toman muestras, las analizan y finalmente emiten certificados sobre la calidad de la vivienda construida.
Ayuntamiento
El Ayuntamiento es la entidad que regula mediante una serie de instrumentos de planeamiento urbanístico, lo que se puede construir en un solar mediante un proyecto.
Mínimamente encontramos una normativa general para el municipio, y otra específica para la zona donde se ubica la parcela. Son varios los instrumentos que cada ayuntamiento tiene desarrollados, y a los cuales tenemos que ceñirnos, como son: plan general, normas urbanísticas, plan parcial, plan de actuación integrada, etc.
Que el ayuntamiento controle el proceso urbanístico nos garantiza que todos jugamos con las mismas reglas, pues en caso contrario cada uno haría lo que estimase oportuno y sería un foco conflictos vecinales. Urbanismo, urbanidad, urbe.
El ayuntamiento es quien crea el entorno y lo mantiene en condiciones de uso y es quien nos proporciona el acceso a nuestro solar. Nos proporciona las vías urbanas hechas con sus canalizaciones, acometidas de suministros, redes de alcantarillado, asfaltado, aceras, iluminación, ajardinamiento, mobiliario urbano, etc.
Licencia
La licencia, de construcción de obra nueva, es la que otorga el ayuntamiento sobre un proyecto determinado sobre un solar concreto. Presentamos el proyecto e iniciamos un expediente. Si el proyecto está dentro de los parámetros exigidos por el ayuntamiento no tendremos problema en que nos concedan la tan ansiada licencia. Eso sí, previo pago de las tasas correspondientes establecidas y que normalmente se rigen por el PEM (presupuesto material de ejecución), incluso llegando a establecer un coste mínimo de PEM por superficie, para evitar la picaresca.
Pero no termina aquí su función, la otra licencia que nos concederá el ayuntamiento es la LPO, licencia de primera ocupación. Consta de dos actos. La presentación del CFO, certificado final de obra, en el cual el arquitecto certifica que se ha construido conforme al proyecto sobre el cual se concedió la licencia de construcción de obra nueva.
Y por otro lado la inspección de los técnicos municipales.
Aparejador
Históricamente maestro de obras, aparejador (1855), arquitecto técnico (1977), ingeniero de la edificación (2004). Para abreviar usamos la palabra aparejador, sin ningún otro fin.
Según la LOE, Ley de Ordenación de la Edificación, es el Director de Ejecución de la Obra. Es obligatorio por ley tenerlo en una obra nueva con uso residencial.
1. El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.
b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
c) Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
d) Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
Construcción
Tenemos solar, licencia sobre el proyecto del arquitecto, aparejador, es el momento de comenzar la construcción.
Para ello necesitamos a los ejecutantes, a los que materializan el proyecto. Lamentablemente cualquiera puede abrir una empresa de construcción. Es aquí cuando tenemos que tener mucho cuidado en manos de quién ponemos la construcción de nuestra casa.
Los tres presupuestos. La santísima trinidad. El presupuesto estimado, el de proyecto y el real, no deberían ser tres, sino que es único. Al final la mayoría de las decisiones que se toman en un proyecto son económicas. No se puede tolerar el hecho tan habitual y angustiante para el promotor, que no debería existir y mucho menos asumirse como normal, de que la obra vaya aumentando su coste final.
Dirección
La dirección de la obra y la dirección de la ejecución de la obra, aunque son funciones muy similares, con pequeños matices, son asumidas por la dirección facultativa, es decir arquitecto y aparejador.
Es fundamental un alto grado de implicación por parte de ambos. Cuando contratas a tus técnicos no sabes las visitas que van a ser necesarias a tu casa en construcción. Aquí vuelve a entrar el tema del precio del proyecto y la dirección de obra. Trata bien a tus técnicos, tu bolsillo al final de la obra te lo agradecerá.
Lo normal es hacer la visita de obra conjunta, para poder tomar decisiones conjuntamente, intercambiar opiniones y puntos de vista sobre el ritmo de la obra, de los tajos a seguir, prevención, coordinación, etc. Las visitas de obra, con las indicaciones dadas al constructor, quedan reflejadas en el Libro de Órdenes y Asistencias. Recientemente se ha implantado digitalmente.
HOGAR
El proceso se completa, ya tenemos nuestro objetivo inicial cumplido, nuestro hogar terminado. Posiblemente una de las cosas más bonitas, ilusionantes y gratificantes que una persona puede hacer en su vida, la construcción de su propio hogar.
Recuerda que los profesionales estamos a tu disposición para guiarte y ayudarte en la construcción de tu nuevo chalet. No dudes en contactar con nosotros. Nadie te puede asesorar mejor.